Posso fazer obras no imóvel que alugo?


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Benfeitorias são obras executadas no imóvel com a intenção de conservação, melhoramento e embelezamento. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma possui um objetivo específico, produz uma efeito jurídico diverso e deverá ser executada sempre com a anuência das partes por escrito.


As benfeitorias podem ser:

Necessárias – quando tem por finalidade conservar o bem;

Úteis – quando aumentam ou facilitam o uso do bem ;

Voluptuárias – quando feitas por mero deleite.


É importante que o locatário saiba a diferença entre cada uma das benfeitorias para que possa garantir seus direitos, tanto no ato da assinatura do contrato, quanto na entrega do mesmo.


As necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que se evitem que ele se deteriore. Os reparos de um telhado, infiltração ou a substituição dos sistemas elétrico e hidráulico danificados serão benfeitorias necessárias, vez que conservam o imóvel e evitam sua deterioração. Configura-se assim, como uma obra essencial para o imóvel e seus moradores.


As úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. A construção de uma garagem, a instalação de grade protetoras nas janelas, construção de uma piscina ou o fechamento de uma varanda são benfeitorias úteis porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade. Elas não se configuram como essenciais para o imóvel por que mesmo sem essa benfeitorias o imóvel permanecerá servindo sem que haja dano. Um bom exemplo é a alteração da qualidade do piso utilizado no imóvel. A substituição poderá ser benéfica, porém não é de relevância no imóvel.


As voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. São as obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas. A principal diferença entre as benfeitorias necessária e útil é que a primeira atende às necessidades diretas do imóvel e a segunda, as do locatário. Essa modalidade de benfeitoria é a única que não gera direito de indenização ou retenção.


Mesmo sendo necessárias, as benfeitorias deverão ser solicitadas e autorizadas por escrito por ambas as partes.


O direito de indenização das benfeitorias é um dos principais fatores de desentendimentos entre as partes no processo de locação. Para evitar esse tipo de situação, é fundamental que haja cláusula específica no contrato de locação. Tem sido muito comum a presença de cláusula estipulando que nenhuma benfeitoria realizada no imóvel pelo locatário seja indenizada independente de sua natureza. Mas isso é muito discutível pelos tribunais.


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