Seguros do imóvel locado e as imobiliárias
Fonte de discussões ou desinformação, os seguros do imóvel locado e as imobiliárias que impõem a contratação com seus parceiros tem gerado muitas dúvidas entre os querem contratar com seus corretores de confiança.
Legislação
A Lei 8.245/91 em seu artigo 22, item VIII, determina ser obrigação do locador arcar com os custos de taxas e seguros do imóvel, mas ao mesmo tempo, autoriza este locador a transferir para o locatário que irá residir no imóvel a obrigação de pagar, desde que esta obrigação conste em contrato. Aqui começa a confusão entre contratar os seguros do imóvel locado e as imobiliárias atuando como administradoras dos mesmos.
Obrigação do inquilino
Uma vez que o contrato conste que é do inquilino o dever de pagar o seguro fogo e o seguro fiança escolhido pelo locador como garantia do contrato (sim o locador é quem determina que garantia vai aceitar), não há aqui o que discutir em relação ao pagamento destas taxas.
As imobiliárias
Como administradoras do imóvel locado, perante o proprietário/locador possuem uma relação de contrato pois são por estes contratadas para locar e administrar a locação e também atuam em nome do locador como procuradora.
A saber. Quando o contrato de locação é assinado pela imobiliária, ela age como procuradora do locador e responde em nome deste. Quando o locador é quem assina o contrato, a imobiliária apenas administra e para qualquer ato precisa da autorização do locador salvo os de administração.
Quanto aos pretendentes a locação e locatários, as imobiliárias têm uma relação de "prestação de serviços" e nessa situação são regidas pelo CDC - código de defesa do consumidor - Lei 8.078/90 em relação aos serviços que oferece a estes. Sendo assim obrigar a pessoa a contratar um serviço com empresa de confiança da imobiliária é considerado venda casada.
Procon
Uma vez que a imobiliária obrigue o inquilino a contratar uma seguradora parceira desta imobiliária a denúncia deve ser feita no Procon e no CRECI. Ocorre que a denúncia deve ser acompanhada de provas e estas com certeza não serão oferecidas pela imobiliária que age desta forma. Da mesma forma, para qualquer cobrança ilegal é fornecido um recibo genérico. Um exemplo é quando cobram do inquilino uma taxa para consultar SPC, que é ilegal. O recibo fornecido é de "prestações de serviço" que o inquilino não tem depois como provar o que foi contratado e nada impede o inquilino de contratar serviços da imobiliária.
Um outro exemplo é quando advogados fazem o contrato para o locador e querem cobrar do pretendente uma taxa para consulta de SPC, é ilegal. Podem exigir nesse caso que o inquilino apresente as certidões negativas dele e de seus fiadores mas qualquer cobrança será ilegal.
Seguro fiança e seguro fogo
Ambos podem ser contratos pelo pretendente a locação com sua corretora de confiança ou escolhida desde que sejam legalmente registradas na SUSEP e inscritas no Banco Central ou a imobiliária poderá se recusar a aceitar esta empresa.
O seguro fiança como modalidade de garantia deve obrigatoriamente ser providenciado junto ao contrato de locação para que a clausula da fiança seja inserida no mesmo conforme regras da seguradora. Deverá abranger as situações informadas pela imobiliária como o total anual dos alugueis, taxas, reforma de entrega etc.
O seguro fogo também pode ser contratado com corretora de confiança do locatário e deve abranger o que a imobiliária informar. Por ser contratado após a assinatura do contrato de locação, deve ser feito no prazo que a imobiliária determinar sob pena de multa e desocupação do imóvel.
Ambos são anuais e se renovam automaticamente.
O locatário é quem contrata e paga e o locador é o beneficiário devendo a imobiliária fornecer os dados.
Contratação com a imobiliária
Mais prático, mais rápido, o locatário não precisa ficar se deslocando em busca de seguradoras já que está envolvido com o fim de um contrato, mudança e início de outro e mais caros. Mais caros porque sendo a seguradora parceira das imobiliárias me parece óbvio e justo que a mesma receba comissão pela indicação. Nessa situação a imobiliária disponibiliza ao pretendente a locação, sem custos, a seguradora de sua confiança, recebe a documentação solicitada e providencia ambos além de anualmente providenciar o envio dos novos valores para o cálculo a ser pago na renovação. Até aqui nada de ilegal se o inquilino aceitar a indicação.
O inquilino deve solicitar que a seguradora envie o histórico dos seguros cobrados para seu endereço ou que a imobiliária apresente os mesmo para comprovação dos gastos. Isso é previsto na Lei do inquilinato e é direito do locatário solicitar a comprovação. Recomendo que façam, como comissionada tem imobiliária desonesta que informa para as seguradoras valores acima do contratado aumentando o valor da apólice. Vale dizer que a grande maioria trabalha de forma honesta.
Concluindo
As imobiliárias não podem impedir a contratação de seguro com empresa de confiança do pretendente a locação mas podem exigir que seja contratado o plano que abranja a totalidade dos gastos no seguro fiança e dos sinistros no seguro fogo.
Após assinado o contrato, a troca de seguradora depende de concordância do locador pois será preciso aditivar o contrato de locação o que gera custos para o locador perante a imobiliária e como solicitado pelo locatário, este deverá arcar com os custos cobrados pela modificação.
Qualquer pressão para obrigar a contratação com a imobiliária deverá ser denunciada mas na prática sabemos que não é isso que acontece pela falta de tempo, provas e principalmente pela possibilidade de ficar sem o imóvel.
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