Locatários e Fiadores – Procuradores entre sí
Mandato
Em qualquer contrato uma parte pode ser representada por outra pessoa que detenha os poderes de representação através de um documento chamado Procuração.
Esta procuração deve ser pública (feita e registrada em Tabelionato de Notas), determinar os poderes do procurador e ter ou não prazo de extinção determinado mas também pode ser particular ou estar dentro de um contrato.
As regras desta procuração devem ser acordadas entre as partes com a realização de um contrato de mandato. Lembrando que quem recebe o dever de representar age em nome de quem está passando esta representação então o contrato é necessário para definir até onde o procurador pode agir em nome do mandatário.
Locação de imóveis
Na locação de imóveis de qualquer tipo não é diferente e o procurador é figura constante em determinados contratos com representação individual ou solidária.
O contrato trará o nome e dados do locador sem endereço e o nome e dados com endereço do procurador. Vejamos:
1) Na locação em que o locatário ou locador não pode estar presente a assinatura
Aqui temos que o procurador assinará o contrato de locação no lugar do locatário. A procuração deve ser apresentada original e cópia autenticada que ficará anexa ao contrato contendo os poderes para assinar, dar e receber, pagar, receber chaves e representar o locatário em todos os atos da efetivação do contrato locatício.
2) Na assinatura e andamento do contrato
Aqui o procurador irá representar o locatário ou locador em todos os atos do contrato, da assinatura ao encerramento. Muito utilizado quando pessoas de certa idade ou com problemas de saúde não têm mais condições de administrar seus bens e delegam poderes a um procurador ou o locatário está em outra localidade. A procuração deve conter todos os poderes, dar, receber, administrara, resolver, decidir, etc.
3) Imobiliária como procurador
Quando a imobiliária assina o contrato de locação, ela recebeu do locador os poderes para tanto e toda a relação locatícia até o limite que a procuração informa é resolvida com a imobiliária. Os poderes são descritos no contrato de locação e não é preciso que ela mostre a procuração ou contrato com o locador visto que sendo profissional qualificado para tanto dispensa apresentação.
4) Quando o fiador não pode estar presente
Aqui é mais incomum, lembrando que na fiança o casal tem que aparecer no contrato como fiadores, fiador fulano de tal, fiadora fulano de tal que juntos constituem a fiança locatícia. Caso um dos fiadores seja casado e não apareça no contrato como fiador o seu cônjuge, a fiança é nula, sem efeito.
Voltando ao assunto
É incomum que o fiador constitua procurador mas não impossível e assim ele pode ser representado junto com seu cônjuge no contrato locatício com poderes descritos para apenas assinar, apresentar documentos, concordar e discordar com o contrato ou então poderes mais amplos de receber citações, notificações, dar e receber, quitar, negociar até o final do contrato.
Aqui temos que qualquer pessoa maior de 18 anos e capaz pode ser procurador incluindo o locatário.
5) locatário como procurador dos fiadores
Incomum de ocorrer, mas não ilegal. Imaginamos uma situação em que o casal de fiadores seja de outro estado tornando mais cara a comunicação, citação e notificações. Nada impede que sejam representados pelo locatário para receber estas citações, e notificações, perfeitamente legal.
No próprio contrato os fiadores autorizam o locatário e agir em nome dos fiadores e deve ficar claro até onde vão os poderes do procurador.
Em geral não se usa esta situação. Entende-se que sendo os fiadores garantidores do contrato ocorra a perfeita comunicação entre todos e assim sendo o locatário procurador dos fiadores, agirá em seu favorecimento.
6) fiadores como procuradores do locatário
Imaginamos um locatário que precisa de domicilio fixo mas viaja o tempo todo tornando difícil a comunicação. Neste caso os fiadores são constituídos seus procuradores dentro do contrato locatício, facilitando a comunicação devido a ausência constante do locatário.
7) Locatário e fiadores como procuradores solidários
O mais utilizado em contrato de locação e o ideal. Recomendo que conste em todos os contratos de locação que tenha fiadores. Aqui temos a situação de reciprocidade onde o locador responde pelo locatário e vice-versa.
Em cláusula especifica determina-se que as partes são solidárias entre si e se constituem como procuradores um do outro para receber notificações, citações, intimações, negociar, acordar, dar e receber e assinar entre outros tantos poderes.
Por solidários entre si entende-se que ambos respondem por todo o contrato e qualquer uma das partes pode ser cobrada. Um exemplo é quando usamos seguro fiança locatícia em que a seguradora exige que todos que residem no imóvel sejam locatários e solidários entre si, isto é, a seguradora em caso de acionar a justiça pode escolher se aciona todos ou um dos locatários em geral o de maior renda.
Por procuradores, significa que qualquer um pode receber citações, intimações, comunicações, acordar, negociar, quitar, dar e receber, etc etc, com poderes especiais definidos na clausula porque constituem reciprocamente a procuração, isto é, um é procurador do outro. Assim em caso de dívida por exemplo o locador pode notificar diretamente o fiador e este ficará encarregado de entregar a citação ao locatário.
Concluindo
Apesar de parecer simples um contrato de locação bem feito diminui em muito a possibilidade de prejuízo das partes envolvidas. Não invente, consulte a legislação. Amarre o contrato de forma a não deixar margem para discussões desnecessárias. Se as partes são de difícil acesso a solidariedade garante a perfeita comunicação e todos os envolvidos terão que cumprir o determinado. Se todos são solidários qualquer um pode e deve responder pelo contrato.
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