Condômino antissocial: quem ele é e como proceder

Barulhos, comportamentos inapropriados, confusões. O síndico pode ter muitas dores de cabeça se dentro do condomínio houver condôminos antissociais que desrespeitam seus deveres. Você sabe o que caracteriza esse morador e como proceder com suas atitudes? Nós explicamos tudo isso hoje!

O que é um condômino antissocial?

É o condômino que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, prejudicando ou colocando em risco os demais condôminos. É preciso que o ato praticado por ele, além de causar mal-estar ou constrangimento aos demais, não seja isolado, mas repetido diversas vezes.

Algumas atitudes que podem ser consideradas antissociais são:

Alterações estruturais amplas em sua unidade, que poderiam colocar em risco a edificação e os habitantes;
Tráfico de entorpecentes ou de animais silvestres;
Ensaio de bandas e barulhos que excedam o ruído tolerável;
Atentado violento ao pudor;
Exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial;
Brigas ruidosas e constantes;
Guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.

O reiterado não pagamento de taxas condominiais por si só não é conduta antissocial. O síndico deve analisar caso a caso: se o não pagamento for justificado por doença ou desemprego, por exemplo, e puder ser negociado, não configura ato antissocial.

A legislação e o condômino antissocial

O Código Civil, no parágrafo único do artigo 1.331, estabelece a penalidade para o condômino antissocial: síndico poderá aplicar multa correspondente a até 10 vezes o valor da contribuição mensal, independentemente de previsão em Convenção/Regimento ou deliberação em Assembleia.

Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Como se pode ver, a lei brasileira limitou a punição à aplicação de uma multa. Apesar de ser um valor considerável, será isso suficiente? Há inúmeros casos em que o condômino antissocial continua com atitudes reprováveis. Ele ficaria apenas pagando multas e causando transtornos aos demais condôminos?

Exclusão do condômino antissocial

O síndico já aplicou multas e não resolveu o problema. Neste caso, existe uma possibilidade que ainda causa controvérsias no Direito Imobiliário: a exclusão do condômino antissocial diante da ineficácia das multas.

O tema não tem posicionamento definido dos tribunais brasileiros, sendo que a análise deve ser feita caso a caso. Há profissionais que consideram ser possível a exclusão do condômino por aprovação em assembleia condominial convocada para este fim.

Mas não é uma posição segura para o síndico, já que, caso se sinta prejudicado, o condômino excluído pode ingressar com uma ação na justiça contra o condomínio, para reverter a situação (e ainda requerer danos morais, onerando ainda mais os cofres).

Por isso, o indicado para os casos em que as multas não funcionam é o condomínio ingressar com uma ação judicial, solicitando a exclusão do condômino antissocial. É importante considerar alguns fatos:

Esgotar as vias administrativas (nesse caso, as multas aplicadas não deram resultado), dando oportunidade do condômino se defender das acusações;
Deliberar em assembleia condominial sobre a propositura da ação judicial;
Anexar provas e documentos que comprovem, de forma inequívoca, a conduta antissocial reiterada do condômino.

Com a exclusão, o condômino terá limitado seu direito de propriedade, perdendo o direito de convivência no condomínio, mas podendo vender ou locar sua unidade.