Veja como declarar o imóvel no Imposto de Renda

Saiba como declarar seu imóvel no Imposto de Renda de forma clara e correta! Especialistas estão aqui para esclarecer suas principais dúvidas sobre o preenchimento da declaração referente ao ano-base de 2017.

A partir de agora, a declaração de imóveis no Imposto de Renda requer informações mais detalhadas, como a data de aquisição, a área total, o Registro de Inscrição (RGI) ou outro documento que comprove a posse, o endereço completo e a inscrição do IPTU. Embora as novas regras só sejam obrigatórias no próximo ano, é recomendável começar a aderir a elas desde já.

O objetivo é facilitar o cruzamento de dados no futuro. Isso ajuda a Receita a arrolar os bens do contribuinte em casos de dúvidas e a agilizar a identificação de possíveis fraudes. Para o contribuinte, isso também facilita o inventário — como explica o auditor fiscal da Receita Federal, Leônidas Quaresma.

Segundo o professor de direito tributário da FGV, Linneu de Albuquerque Mello, essas mudanças não significam uma tributação maior para o contribuinte em geral.

A Receita vinha enfrentando dificuldades com descrições incompletas de bens, e agora está sofisticando as informações fornecidas para agilizar o cruzamento de dados e identificar possíveis fraudes.

Especialistas consultados pelo Morar Bem têm respondido a muitas dúvidas sobre como preencher as informações de compra e venda, especialmente em transações conjuntas e em relação aos valores.

FINANCIAMENTO DECLARADO EM PARTES

O preenchimento inadequado das informações de financiamento é um erro comum ao declarar imóveis no Imposto de Renda, segundo Quaresma. É importante que o contribuinte informe apenas o valor pago até 31 de dezembro de cada ano, incluindo todas as parcelas, escritura e chaves, evitando declarar o valor total do imóvel. Essa prática pode gerar discrepâncias de renda x aquisição no futuro e um desconto maior sobre o lucro daquele ano, por conta do valor declarado.

Depois de quitado, o valor do imóvel não deve ser atualizado, sendo informado apenas o custo da aquisição. A exceção ocorre apenas para as reformas e benfeitorias realizadas pelo proprietário, que permitem corrigir o valor. De acordo com a legislação fiscal, os juros e acréscimos pagos para a aquisição do bem podem ser integrados ao custo de aquisição dos bens imóveis, desde que comprovados por documentação.

Se o imóvel foi comprado em 2018, só deve ser declarado no exercício de 2019. Por outro lado, se foi adquirido em 2017, o morador deve baixar o programa gerador da declaração no site da Receita Federal e preencher os dados de acordo com a documentação exigida. Ao finalizar, basta escolher o modelo de tributação, simplificado ou completo. O prazo para a entrega da declaração deste ano é 30 de abril.

CASOS DE ISENÇÃO NOS IMÓVEIS

Existem várias nuances a serem consideradas ao declarar imposto de renda, incluindo as relacionadas a imóveis. Uma das principais dúvidas é em relação ao aluguel e às isenções aplicáveis. Afinal, quem deve declarar? Ninguém quer arriscar problemas com a Receita Federal, não é mesmo?

Se você se encontra na faixa geral de isenção, ou seja, se seus rendimentos tributáveis são inferiores a R$ 28.559,70 em 2017, não é necessário declarar o aluguel.

No entanto, se você é inquilino e declara imposto de renda como pessoa física, é recomendável informar o pagamento do aluguel, mesmo que isso não resulte em restituição. Essa informação permite à Receita Federal cruzar dados com o proprietário do imóvel, que deve pagar imposto sobre o ganho. No entanto, somente despesas com aluguel relacionadas a atividades rurais podem ser deduzidas.

Linneu de Albuquerque Mello, da FGV, e Luis Guilherme Russo, da Irigon, explicam que o proprietário do imóvel deve preencher o programa carnê-leão ao longo do ano para efetuar o recolhimento mensal do aluguel e calcular automaticamente o imposto a ser pago. Ao final do ano fiscal, basta transferir os dados para o programa de declaração anual.

Existem duas isenções relacionadas a imóveis no Imposto de Renda. A primeira é que não é necessário declarar propriedades, imóveis ou terrenos com valor inferior a R$ 300 mil até 31 de dezembro.

A segunda isenção refere-se ao pagamento de imposto sobre ganho de capital, e não à declaração dos bens em si. Isso se aplica a quem vendeu um imóvel residencial e comprou outro dentro do prazo de 180 dias com o dinheiro da venda; a quem vendeu um único imóvel por até R$ 440 mil; e a aquisições imobiliárias anteriores a 1968. Francisco Arrighi, da Fradema, ressalta que há desconto progressivo no imposto sobre bens adquiridos entre 1969 e 1988.

Se você vendeu um imóvel, pode ter que pagar até 15% de imposto sobre seu ganho de capital, que é a diferença entre o valor de compra e o de venda. No entanto, se gastar todo o dinheiro recebido com a venda na compra de um novo imóvel dentro de 180 dias, não será necessário pagar imposto algum. Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos, conforme explica Russo.

Para obter mais informações sobre enquadramento e regras relacionadas à declaração do Imposto de Renda, visite o site da Receita Federal em receita.fazenda.gov.br.

INFORMAÇÕES IMPORTANTES:

MUDANÇAS NA DECLARAÇÃO

A partir de agora, as declarações de imóveis deverão conter informações mais detalhadas sobre o bem em questão. Entre as novas exigências estão a data de aquisição, a área total, o registro de inscrição ou outro documento que comprove a posse, o endereço completo e o IPTU.

ISENÇÕES

No geral, existem várias faixas de isenção que podem ser consultadas no site da Receita Federal: receita.fazenda.gov.br.

Em relação aos imóveis, o contribuinte que está dentro das outras faixas e possui uma propriedade, imóvel ou terreno, com valor inferior a R$ 300 mil até 31 de dezembro, não precisa declarar o bem para a Receita.

Outra isenção refere-se ao pagamento de ganho de capital. Essa regra se aplica a quem vendeu um imóvel residencial e comprou outro também residencial dentro do prazo de 180 dias com o dinheiro obtido da venda. Também se aplica a quem vendeu um imóvel (único) de até R$ 440 mil. Imóveis comprados antes de 1968 não pagam imposto à Receita. De 1969 até 1988, há um desconto progressivo no pagamento do tributo.

COMPRA E VENDA

Quando alguém vende um imóvel que seja único e de valor inferior a R$ 440 mil, é necessário fazer a declaração, mas fica isento de pagar imposto sobre o ganho de capital;

O novo proprietário precisa declarar tudo o que gastou no ano fiscal, incluindo o valor total pago à vista e, no caso de financiamento, somente o que foi gasto até 31 de dezembro do ano anterior (considerando também os anos anteriores);

Quem vende um imóvel paga imposto de até 15% sobre o ganho de capital;

Quem compra não paga imposto, mas deve fornecer as informações necessárias para cruzamento de dados e esclarecimentos futuros.

COMPRA E VENDA CONJUNTA

Se a compra for conjunta, no caso de casal, eles podem declarar em bens conjuntos ou apenas um dos cônjuges declara;

Quando são amigos ou irmãos, por exemplo, as declarações são separadas e proporcionais, a partir da porcentagem que lhe cabe. Se não houver essa especificação, entende-se que é 50% de cada.

ALUGUEL

Quando o locatário é uma pessoa física, o proprietário deve preencher ao longo do ano o programa chamado carnê-leão, que é o recolhimento mensal dos aluguéis. Para isso, é necessário informar os dados de cada locatário e o programa calcula automaticamente o valor do imposto a ser pago;

Ao final do ano fiscal, basta transferir os dados para o programa de declaração anual. A declaração é obrigatória, pois o aluguel é considerado um rendimento, fruto de um ativo;

O locatário também deve declarar o aluguel, mesmo que não precise pagar imposto sobre ele ou não tenha direito à restituição. Essas informações são importantes para o cruzamento de dados da Receita;

Se o locatário for considerado isento, não é necessário declarar o aluguel.

BENFEITORIA

Se o locatário (pessoa física) fizer uma benfeitoria no imóvel e não receber reembolso do locador, ambos devem declarar, pois é considerado uma melhoria para o proprietário e ele pagará imposto sobre isso;

Se o proprietário pagar pela benfeitoria, então ele não precisa pagar imposto;

As benfeitorias realizadas em 2017 devem ser informadas no campo "Discriminação", juntamente com outras informações sobre o imóvel;

A coluna de 2016 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas e a coluna de 2017 deve refletir o valor atualizado do imóvel, com o acréscimo das benfeitorias.

ESPÓLIO

Se o valor da herança recebida no ano anterior for superior a R$ 40 mil, o contribuinte é obrigado a declará-la, mesmo que seus rendimentos estejam abaixo da faixa de isenção;

A família não precisa declarar o imóvel em inventário;

Somente é necessário declarar após o inventário ser concluído, ou seja, após a transmissão do bem imóvel para cada herdeiro, de acordo com a proporção indicada na partilha;

Até esse momento, o inventariante deve declarar a situação do falecido como espólio.