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Aluguéis, disputas judiciais e a interpretação do STJ


Para muitos brasileiros, o aluguel é a solução para a realização do sonho da casa própria ou para a necessidade de moradia temporária em uma cidade diferente. De acordo com o IBGE, cerca de 20% dos domicílios nas áreas urbanas do país são alugados.


No entanto, durante o período de locação de um imóvel, surgem frequentemente dúvidas e conflitos entre locador e locatário. Embora a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regule essas relações, as controvérsias muitas vezes acabam indo parar nos tribunais.


O preço dos aluguéis também é uma preocupação para quem depende dessa modalidade de moradia. Segundo o índice FipeZap de Locação, o valor do aluguel sofreu uma alta acima da inflação nos primeiros meses de 2018, sendo que em março, o preço médio do aluguel subiu 0,54%. Essa foi a primeira vez que os valores aumentaram desde maio de 2015.


Diante do grande número de imóveis locados no país, o volume de ações judiciais relacionadas a locação é considerável. Porém, a jurisprudência do STJ oferece diretrizes para a correta interpretação das normas aplicáveis a essas relações jurídicas, tanto em imóveis residenciais quanto comerciais.


Assim, ao optar pelo aluguel como forma de moradia, é importante estar ciente dos direitos e deveres previstos em lei e procurar solucionar quaisquer divergências de forma amigável. Mas caso isso não seja possível, o judiciário está pronto para auxiliar na busca por uma solução justa e equilibrada para ambas as partes envolvidas.


Direito de preferência


Se você é um inquilino e o proprietário do imóvel que você aluga decide colocá-lo à venda, você tem o direito de preferência para comprá-lo, desde que pague o mesmo valor oferecido a terceiros. É importante ressaltar que, se você não for escolhido como comprador, pode buscar indenização por perdas e danos ou exercer o direito de adjudicação compulsória do imóvel, seguindo as regras do artigo 33 da Lei do Inquilinato.


Para exercer o direito de adjudicação compulsória, é necessário depositar o valor do bem e solicitar a preferência no prazo de seis meses após o registro do contrato de compra e venda. Além disso, é preciso registrar o contrato de locação pelo menos 30 dias antes da venda do imóvel. Ainda assim, é possível encontrar obstáculos, como aconteceu em um julgado da Terceira Turma (REsp 1.554.437).


Nesse caso, o locatário desejava comprar o imóvel compulsoriamente, mas não havia averbado o contrato no cartório de registro de imóveis. Por essa razão, o colegiado concluiu que a adjudicação compulsória não era possível. De acordo com o relator do caso, ministro João Otávio Noronha, a averbação do contrato serve para proteger os interesses de todas as partes envolvidas e garantir que terceiros sejam informados sobre a preferência do locatário.


Portanto, se você é inquilino e deseja exercer seu direito de preferência na compra do imóvel, não se esqueça de registrar seu contrato de locação no cartório de registro de imóveis para evitar problemas no futuro.


Aluguel para ex-cônjuge


Na hora da separação ou divórcio, é comum que surjam dúvidas sobre a partilha dos bens do casal, principalmente quando se trata do uso exclusivo de um imóvel comum. Para evitar que um cônjuge se beneficie injustamente, a Segunda Seção do STJ decidiu que é possível exigir uma indenização pelo uso exclusivo do bem antes da partilha.


Segundo o ministro Raul Araújo, que relatou o recurso, após a separação judicial, a mau comunhão se transforma em condomínio e, portanto, as regras da copropriedade podem ser aplicadas, permitindo a indenização.


Além de evitar prolongar a partilha por muitos anos, a decisão pode ajudar a evitar conflitos contínuos entre ex-cônjuges e possíveis consequências negativas para a família. Afinal, o importante é tentar resolver tudo de forma justa e amigável, pensando sempre no bem-estar de todos os envolvidos.


Penhora de salário


Imagine você alugar seu imóvel a alguém e, por mais de uma década, o inquilino deixar de pagar o aluguel. É uma situação desagradável, não é mesmo? Foi exatamente isso que aconteceu neste caso julgado pelo STJ. Para garantir o pagamento dos valores devidos, o tribunal determinou a penhora de parte do salário do devedor.


A ministra Nancy Andrighi, que relatou o caso (REsp 1.547.561), destacou que o desconto mensal de 10% do vencimento do inquilino não colocaria em risco a subsistência dele nem de sua família. Além disso, a medida garantiria o direito do locador à satisfação executiva do crédito, o que justifica uma exceção à regra de impenhorabilidade prevista no artigo 649, IV, do Código de Processo Civil.


É importante lembrar que essa decisão foi tomada em um caso específico e que a penhora de salário é uma medida excepcional que deve ser avaliada caso a caso, sempre levando em consideração a dignidade humana e a proteção social do devedor


Bem de família


Se você é fiador de alguém em um contrato de locação, é importante estar ciente da legislação para evitar surpresas desagradáveis. Mesmo que a lei preveja a impenhorabilidade do bem de família em processos de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, nos casos de fiança em contratos de locação, a penhora pode ocorrer.


O assunto foi debatido pelo STJ em um recurso repetitivo que envolveu quase dois mil casos. Esse entendimento foi consolidado na Súmula 549 e posteriormente confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF).


O ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso na Segunda Seção do STJ, explicou que o artigo 1º da lei 8.009/90 prevê a impenhorabilidade do bem imóvel destinado à moradia da família. No entanto, ele ressaltou que essa proteção não se aplica quando a obrigação decorre de fiança concedida em contrato de locação, conforme previsto no artigo 3º da mesma lei.


O ministro concluiu que é possível a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, mesmo nos casos em que o contrato foi pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da lei 8.009/90. Ele citou como precedente o caso REsp 771.700 julgado pela Sexta Turma. Portanto, fique atento para não ser pego de surpresa!


Aditivo contratual


Um assunto que sempre gera discussões no STJ é a responsabilidade do fiador em contratos de locação e a renovação dos mesmos. Recentemente, uma decisão do tribunal mostrou que a falta de concordância do fiador com um aditivo contratual não o desobriga da responsabilidade na prorrogação do contrato de aluguel. De acordo com o STJ, os fiadores devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locatícios, mesmo que não tenham concordado com a renovação do contrato.


Para a Terceira Turma, mesmo que o fiador não tenha assinado o aditivo, a garantia prestada por ele permanece válida até o término da locação, ressalvando que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor do aluguel previsto no contrato original.


Segundo a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial (REsp 1.607.422), o artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelece que, "salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel". Portanto, para se eximir da obrigação, o fiador deve apresentar uma notificação resilitória declarando que não mais responderá pelos débitos locatícios.


Rescisão imotivada


Se você é inquilino, com certeza já se preocupou em ser surpreendido com uma ação de despejo sem motivo aparente. Pois bem, fique tranquilo, pois a Lei do Inquilinato é clara quanto a esse assunto.


De acordo com a legislação, o proprietário só pode usar a denúncia vazia para rescindir imotivadamente o contrato de aluguel uma única vez, em um prazo de 30 meses. Essa regra só pode ser alterada em contratos de aluguel prorrogados por, no mínimo, cinco anos.


Portanto, a soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada. Isso significa que, mesmo que seu contrato tenha sido renovado várias vezes, você não poderá ser despejado sem motivo.


Em um recente julgamento, a Terceira Turma do STJ decidiu que um inquilino não poderia ser despejado com base em denúncia vazia após 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada. Segundo o relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses deve corresponder a um único contrato.


Vale lembrar que, nos casos em que o locador opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, ele deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa. Assim, se você é inquilino, fique atento aos seus direitos e não deixe de procurar um advogado caso se sinta prejudicado.


Imóveis comerciais


O STJ tem lidado com muitos casos relacionados à locação de imóveis comerciais ultimamente. Em um julgamento recente, a corte teve que decidir se as melhorias feitas pelo locatário no imóvel poderiam ser usadas para justificar um aumento no valor do aluguel.


De acordo com a Quarta Turma do STJ, as melhorias realizadas pelo locatário, como obras novas ou aumento da área edificada, não devem ser consideradas em ações de revisão de aluguel. Isso foi decidido em um recurso (REsp 1.411.420) apresentado pelos proprietários de um imóvel alugado para um hospital oftalmológico.


Após as obras serem concluídas pelos inquilinos, os locadores queriam atualizar o valor do aluguel com base no valor de mercado, aumentando-o de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00.


No entanto, segundo o relator do caso, ministro Antonio Carlos Ferreira, a ação de revisão de aluguel não deve ser confundida com a ação renovatória de locação. “Na revisão, as melhorias realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel para o mesmo contrato. No entanto, essas melhorias poderão ser levadas em consideração na renovação da locação, em um novo contrato”, explicou o ministro.


Por isso, caso um locatário queira fazer melhorias em um imóvel alugado, ele deve estar ciente de que isso não vai necessariamente resultar em um aumento no valor do aluguel durante o período do contrato atual.


Aluguel em dobro


Você sabia que em 2016 o STJ decidiu que a cobrança de aluguel em dobro de loja em shopping center no mês de dezembro não é abusiva? Pois é! Essa decisão foi dada pela Terceira Turma, que reconheceu como válida a cláusula do contrato de locação que estabelece a duplicação do valor, conhecida como 13º aluguel.


De acordo com o relator do recurso (REsp 1.409.849), ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a cobrança do 13º aluguel nos shoppings é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.


Os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, oscilando de 7% a 8% sobre o volume de vendas. E no mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano, explicou o ministro.


Indenização


O STJ decretou que, quando a insinceridade do pedido de retomada do imóvel comercial for comprovada, o locador deve pagar indenização por fundo de comércio. A corte entende que o ressarcimento é obrigatório quando a locação por prazo determinado não é renovada por qualquer uma das razões previstas na Lei 8.245/91, acrescida da má-fé ou desídia do locador.


Isso significa que a indenização está vinculada ao pleito de renovação compulsória do contrato de locação comercial e tem como objetivo penalizar o locador que faz a retomada insincera do imóvel, frustrando a expectativa do locatário à renovação compulsória do contrato de aluguel.


Em um julgamento (REsp 1.216.537), a Quarta Turma decidiu que não basta a ocorrência dos fatos descritos na lei para conceder a indenização pelo fundo de comércio. É imprescindível que os fatos decorram de um ato de retomada insincera do imóvel por parte do locador, circunstância que só pode ser verificada após a procedência da demanda.


Portanto, a corte reforça a importância da comprovação da insinceridade do pedido de retomada do imóvel comercial para o locador e locatário. Caso contrário, a indenização pelo fundo de comércio não é devida.


CDC


No STJ, é comum a discussão sobre se os contratos de locação devem ou não ser regidos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Contudo, a jurisprudência da corte tem sido clara em afirmar que esses contratos não se enquadram no conceito de relação de consumo, e, portanto, não se aplicam as regras do CDC.


Segundo o ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que tratou do assunto, os contratos de locação são regulados por lei própria (Lei do Inquilinato) e fazem parte de um microssistema distinto. Além disso, as relações jurídicas locatícias não possuem as características que definem uma relação de consumo, previstas nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90.


Dessa forma, para o ministro Buzzi, não há motivo para aplicação do CDC aos contratos de locação regidos pela Lei do Inquilinato. Vale lembrar que essa posição já foi consolidada pela jurisprudência do STJ.


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