Direitos e obrigações de quem aluga um imóvel


A legislação especial que regula a locação, embora tenha finalidade protetiva, também determina obrigações ao inquilino.


O Estado de São Paulo registrou aumento de 19,5% no número de ações locatícias ajuizadas em fevereiro deste ano. De acordo com o Departamento de Economia e Estatística do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), foram 822 ações no segundo mês do ano contra 688 em janeiro.


Na comparação com o mesmo mês do ano anterior, que teve 543 processos, o aumento é ainda maior: 51,4%. O levantamento, realizado com dados do Tribunal de Justiça do Trabalho, mostra ainda que o número acumulado no último bimestre também subiu. O total de 1.510 ações ultrapassou em 57,5% os 959 pedidos protocolados em janeiro e fevereiro de 2017.


Normalmente, as pessoas pensam que essa transação está relacionada ao direito de consumo, quando, na verdade, possui legislação própria, a Lei de Locações. ‘É muito importante deixar claro, especialmente para quem aluga imóvel, que essa não é propriamente uma relação de consumo. A legislação especial que regula a locação, embora tenha finalidade protetiva, também determina obrigações ao inquilino”, afirmou o advogado da Lube & Miguel, Pedro Lube Sperandio.


Para evitar problemas em relação às condições de entrega do imóvel, o ideal é exigir a vistoria de entrada no momento da locação, participar da vistoria e garantir que quaisquer irregularidades, eventualmente encontradas, sejam especificadas no contrato, de preferência catalogadas em laudo fotográfico.

Ainda que o inquilino deixe dívidas ou entregue o imóvel em condições diversas de quando o recebeu, o proprietário não pode se recusar a receber as chaves. O locador poderá, tão somente, exigir judicialmente o pagamento de indenização pelos danos, inclusive alugueis perdidos pelo tempo em que deixou de alugar o imóvel para realizar a reforma, (lucros cessantes). Caso haja recusa injustificada da entrega das chaves pelo locador, o inquilino também pode se valer de ação judicial para compelir a quitação do contrato, chamada de “ação de consignação em pagamento”.


Confira outras dúvidas recorrentes, segundo o advogado:


— Rescisão do contrato antes do prazo estipulado:


Locador — Seja o imóvel para fins residenciais ou comerciais, o locador não possui o direito de pleitear ou reivindicar a retomada do imóvel antes do final do contrato de locação. A retomada, durante o prazo convencionado, não é possível sequer para uso próprio. O locador somente tem este direito caso haja alguma infração legal ou contratual por parte do inquilino, como, por exemplo, atraso no pagamento dos alugueis e demais encargos previstos no contrato (a exemplo das taxas condominiais e IPTU), ou ainda a realização de obras não autorizadas pelo locador.

Locatário — O inquilino tem assegurado o direito de poder entregar o imóvel antes do fim do prazo contratual, rescindindo o contrato de locação. Contudo, é importante lembrar que, o direito de rescindir o contrato antes do final do prazo não afasta a obrigação quanto ao pagamento da multa contratual, ou ainda de indenizar o proprietário por eventuais danos que tenham sido ocasionados no imóvel durante a sua ocupação.


Portanto, o inquilino pode entregar as chaves, rescindindo o contrato antes do final do prazo, não podendo o locador se recusar a recebê-las. Nem mesmo se recusar a recebê-las sob a condição de pagamento da multa ou à realização de reparos no imóvel. Por outro lado, o locador poderá se valer da via judicial para exigir do inquilino o pagamento da multa contratual ou indenização em razão de danos ocasionados ao imóvel.


A única hipótese de desocupação do imóvel pelo inquilino antes do prazo que o isenta do pagamento de qualquer multa se dá em razão de necessidade de transferência de cidade em seu trabalho, quando determinada pelo seu empregador. Aqui importante se esclarecer, o pedido de transferência não pode ter sido de iniciativa do empregado, mas tão somente por determinação do empregador.


— Percentual de multa:

Geralmente, os contratos possuem a forma de cálculo da multa. A forma mais comum é de três vezes o valor do aluguel. Entretanto, essa multa deve, obrigatoriamente, ser proporcional ao prazo de cumprimento do contrato, ou seja, se o contrato for cumprido pela metade, somente será devido metade do valor da multa. Qualquer cobrança que não guarde a proporcionalidade é ilegal e abusiva e, portanto, passível de ser modificada na via judicial.


— Exigências de garantias para quem não tem fiador:

Há, hoje, além da fiança e do depósito, o seguro-fiança e o título de capitalização. No seguro-fiança, o locatário anualmente pagará um valor, como se fosse um seguro de um automóvel, para acionar, na hipótese de inadimplência, ao pagamento de todos os valores devidos junto ao proprietário.


No título de capitalização, o inquilino comprará um título, com valor previamente acordado com o proprietário. Ao final do contrato, havendo o cumprimento integral das obrigações, o inquilino terá direito a 100% do título, com valor atualizado. Por outro lado, caso haja inadimplência, o proprietário poderá solicitar o resgate do título de capitalização contratado e utilizar o valor para quitar os débitos não pagos. A grande vantagem é que o inquilino não terá perda alguma, caso cumpra todas as cláusulas do contrato. No entanto, por tal razão, o valor do título, além de ser pago à vista, tende a ser superior ao valor do seguro-fiança.


Importante ressalvar que a caução em dinheiro, mais conhecida como depósito, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Ao final do contrato, não havendo dívida ou danos no imóvel, deverá ser integralmente devolvida pelo proprietário ao inquilino, com o acréscimo de correção monetária equivalente ao ganho de uma caderneta de poupança.


Fonte:

http://www.administradores.com.br/artigos/negocios/direitos-e-obrigacoes-de-quem-aluga-um-imovel/111446/


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