Com pandemia, proprietários de imóveis facilitam negociação de dívidas


A pandemia de Covid-19 tem afetado a vida dos brasileiros de diferentes maneiras. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o desemprego aumentou em 11 estados brasileiros no segundo semestre, sendo a Bahia a região com maior taxa de desemprego (19,9%). Então, o desemprego traz outra questão: como pagar as contas? As taxas de aluguel costumam ser uma das taxas fixas mais altas nessas contas, e os inquilinos inadimplentes podem ser despejados de seu local de residência sob a Lei do Arrendamento.


A pandemia não alterou a obrigatoriedade do pagamento das multas dos contratos de aluguel. Os inquilinos têm mais medo de multas por quebra de contrato. As penalidades na locação não são obrigatórias, mas podem ser cobradas se descritas em uma das cláusulas.


Advogados comentam que a pandemia colocou tanto proprietários quanto inquilinos em uma posição delicada, o que também favorece opções para ambas as partes negociarem. Muitos proprietários preferem baixar o aluguel de seus inquilinos para que possam pagar. Em alguns casos, reduziram o valor do aluguel em até 80%.


Para aqueles dispostos a rescindir o contrato, existem muitos casos em que o valor da multa contratual pode ser reduzido em 50% ou mais. Na falta de negociação com a imobiliária ou com o locador, o inquilino pode recorrer à Justiça para tentar negociar e reduzir o valor. Mas todos são analisadas caso a caso, e é impossível dizer qual será o percentual dessa redução, ou se será tudo. Normalmente, a multa por quebra de contrato é equivalente a um a seis meses de aluguel e é proporcional ao tempo restante para concluir o contrato.


Veja um exemplo: Pedro assinou um contrato de aluguel residencial de 12 meses com Paulo no valor de R$1.000 por mês, e duas multas por rescisão de aluguel de R$2.000. Seis meses depois, Paulo decidiu rescindir o contrato. Neste caso, o contrato multa será proporcional ao tempo restante para Paulo completar o contrato, ou seja, 2.000 reais dividido por 12, o que dá 166,66 reais (valor por mês). Esse valor multiplicado por 6 é igual a 1.000 reais (referente ao valor do mês que falta, que Paulo deve pagar como multa de rescisão). Neste caso, Paulo pagará 1.000 reais como multa pela rescisão do contrato”.


De acordo com especialistas, há apenas uma exceção legal que permite violar um contrato de locação sem multa, que é quando um trabalho é transferido para outro local. Nesse caso, o empregador transfere o empregado para outra cidade/estado com aviso prévio por escrito de no mínimo 30 dias.


No caso dos contratos comerciais, as diretrizes são semelhantes aos contratos de locação residencial. O período de rescisão pode ser prorrogado até o fim da pandemia caso seja possível permanecer no imóvel por um período maior de tempo. E, se possível, o valor do aluguel negociado.


Quando falamos de contratos comerciais, vale ressaltar que uma minoria entende que multas podem ser dispensadas porque a pandemia é um evento incomum. Com o mesmo entendimento, pode-se usar a teoria da previsão, “força maior” ou “contingência”. O problema é que essas teorias são de difícil comprovação e ainda pouco utilizadas no direito brasileiro.


Como lembrete, recomendamos que as pessoas que desejam romper um contrato de aluguel procurem primeiro um advogado que possa analisar o contrato e auxiliar no processo legal. Em seguida, entre em contato com o advogado do inquilino para verificar um possível acordo.


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