Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo?

A Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o Código Civil são claros sobre os direitos e obrigações de locador e locatário.

Se durante o período de locação o imóvel se deteriorar (sem culpa do locatário), a este caberá de imediato, solicitar o conserto ou reparo do imóvel. Caso o locador não demonstre interesse na resolução do problema, cabe ao locatário exigir a redução proporcional do aluguel, ou mesmo rescindir o contrato caso o imóvel já não sirva para o fim a que se destinava (moradia), conforme descrito no art. 567[1] do Código Civil.

O dano sem a culpa do locatário, entende-se por ser um problema estrutural ou um vício oculto do imóvel, algo que não foi perceptível por ele em um primeiro momento e só se percebe com o uso constante do bem. Geralmente são danos de natureza grave como infiltrações, paredes descascando, grande quantidade de mofo e umidade, problemas com a rede elétrica do imóvel que limite o uso de todos os cômodos do imóvel. Quando isso ocorre, o reparo pelo locador deve ser urgente senão o bem perde a sua utilidade para o locatário.

É muito importante lembra que o locatário deverá levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito no imóvel. Esse aviso pode ser por meio de e-mail, carta, notificação extrajudicial, ou qualquer outro meio que melhor lhe sirva. Assim ele se resguardará de futuras cobranças por parte do locador.

Caso o móvel sofra algum tipo de dano provocado pelo locatário ou seus dependentes, o mesmo deverá informar imediatamente ao locador, e em seguida, ficará obrigado a reparar os danos. Geralmente esses danos são de natureza leve como, por exemplo, uma vidraça quebrada, um armário de cozinha que tem a porta caída, uma luminária quebrada, metais dos banheiros que quebram pelo desgaste normal de uso e por aí vai...São danos que não atrapalham efetivamente o uso do bem para a moradia.

Como dono da posse e cuidador do imóvel, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, terminada a locação, no estado em que o recebeu, reparando os devidos danos causados pelo uso normal do bem.

[1] Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

[2] Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27.

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