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Como lidar com os danos no imóvel alugado?


Quando você aluga um imóvel, é importante saber quais são os seus direitos e deveres como locatário. Afinal, ninguém quer ter dor de cabeça com o locador ou com o imóvel, não é mesmo?


Uma das questões mais comuns que podem surgir durante a locação é a de quem deve arcar com os prejuízos causados por problemas estruturais ou por mau uso do imóvel.


A resposta para essa pergunta depende da origem e da gravidade do dano, e também da forma como ele é comunicado ao locador.


Segundo a Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o Código Civil, existem dois tipos de danos que podem ocorrer no imóvel alugado:

  • Danos sem culpa do locatário: são aqueles que decorrem de defeitos anteriores ou ocultos do imóvel, ou de causas naturais, que não foram percebidos pelo locatário na hora de alugar o imóvel. Por exemplo: infiltrações, rachaduras, mofo, problemas elétricos.

  • Danos com culpa do locatário: são aqueles que resultam de ações ou omissões do locatário, seus familiares, visitantes ou prepostos, que prejudicam o imóvel ou suas instalações. Por exemplo: vidraça quebrada, porta de armário caída, luminária danificada, metais dos banheiros quebrados.

Em ambos os casos, o locatário deve informar ao locador sobre o dano assim que ele ocorrer, por qualquer meio que possa comprovar a comunicação, como e-mail, carta, notificação extrajudicial, etc. Isso é importante para evitar que o locador alegue que o locatário foi negligente ou que o dano foi causado por ele.


A responsabilidade pelo conserto ou reparo do dano depende do tipo e da gravidade dele:

  • Se o dano for sem culpa do locatário e comprometer o uso normal do imóvel para a moradia, o locador deve providenciar o conserto ou reparo com urgência. Caso contrário, o locatário pode pedir a redução proporcional do aluguel ou até mesmo rescindir o contrato sem multa, conforme previsto no art. 567[1] do Código Civil.

  • Se o dano for sem culpa do locatário e não afetar o uso normal do imóvel para a moradia, o locador também deve providenciar o conserto ou reparo, mas sem urgência. Nesse caso, o locatário não pode pedir a redução do aluguel nem rescindir o contrato.

  • Se o dano for com culpa do locatário, ele deve realizar o conserto ou reparo por sua conta e risco, conforme previsto no art. 23[2], inciso V, da Lei do inquilinato. Se ele não fizer isso, o locador pode descontar o valor do conserto ou reparo da caução (se houver) ou cobrar judicialmente do locatário.

Ao final da locação, o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Por isso, é recomendável que ele faça uma vistoria detalhada do imóvel antes de alugá-lo e registre em um documento assinado por ambas as partes as condições em que ele se encontra. Assim, ele evita ser responsabilizado por danos que já existiam antes da sua entrada no imóvel.


Espero que este texto tenha sido útil para você!

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