Saiba como agir em brigas com vizinhos na garagem
Especialistas listam principais causas de conflitos e dão dicas de como resolver as situações.
Quem vive em condomínio sabe que o tema garagem é um dos principais motivos de conflitos entre os moradores. “Apesar de ter a garantia de segurança e comodidade, muitos condôminos transformam a vida em comunidade em uma grande dor de cabeça quando o assunto é a vaga para estacionar seu veículo”, afirma Rodrigo Karpat, advogado especializado em condomínios.
Vagas compartilhadas, estacionamento em locais errados, utilização desses espaços por não moradores, além de furtos, danos e amassados causados por vizinhos, costumam pautar as brigas.
Para entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável, além do bom senso, a leitura da convenção do condomínio, do regimento interno e das atas das assembleias.
Situações como parar mais de um carro na vaga, locação de vagas, guarda de bicicletas, entre outros, não estarão disciplinadas na convenção e sim na lei. Algumas das situações enfrentadas pelo condomínio somente encontrarão guarida no entendimento jurisprudencial. “Desta forma, é essencial que o síndico seja bem instruído e assessorado a fim de evitar que situações pequenas, que podem ser resolvidas com bom senso, virem problemas pessoais e terminem na Justiça”, recomenda Karpat.
Veja abaixo quais os principais motivos de discussões na garagem e as dicas da Karpat Sociedade de Advogados e da Lello Condomínios para chegar a uma solução.
1. Vandalismo – Carros riscados ou que tenham seus pneus furados dentro da garagem: O síndico deve estar atento a este tipo de situação. Câmeras do circuito interno de segurança podem ajudar a identificar os responsáveis. Desta forma, o condomínio ficará isento de um eventual processo por danos materiais movido pelo proprietário do veículo.
2. Carros estacionados em vagas de apartamentos que estão desocupados: Esse problema ocorre frequentemente e pode causar constrangimentos junto aos proprietários do imóvel vago, que geralmente chegam ao condomínio sem avisar. O síndico deve orientar vigias, zeladores e demais funcionários a não permitir o uso de vagas de terceiros, a não ser que os proprietários autorizem formalmente ou que aluguem a vaga para um morador do condomínio.
3. Carros estacionados fora da vaga: Esse tipo de situação pode dificultar a circulação de veículos dentro da garagem ou mesmo dificultar a saída dos carros que ficam estacionados próximo à vaga, gerando conflitos entre os moradores. Neste caso, esgotadas as tentativas de diálogo, o síndico não deve hesitar em aplicar advertências e multas previstas no regimento interno. Os funcionários devem ser orientados a interfonar para moradores cujos carros estejam fora de suas vagas. Em alguns casos, o síndico deve cogitar a realização de campanhas internas, com avisos afixados em murais e nos elevadores.
4. Usar vaga como depósito de materiais: Convenções e regimentos internos de condomínios não costumam autorizar ou prever que objetos sejam deixados no espaço reservado a vagas de estacionamento. Além da bagunça criada na garagem, isso pode dificultar o acesso a vagas ou até causar acidentes. Se o problema ocorrer, o síndico deve aplicar advertência e multas, além de afixar um aviso sobre o problema nos elevadores e murais.
5. Utilização da garagem por não moradores: Os prédios residenciais, na sua maioria, vetam a guarda de carros por não condôminos, salvo aqueles que tenham espaço destinado a visitantes. Se vetado pela convenção, o visitante deverá estacionar fora do prédio.
6. Carros maiores que as vagas: As vagas em condomínios podem ser P, M ou G. Está previsto no Código de Obras e Edificações da cidade de São Paulo (Lei Nº 11.228/92) que 50% das vagas em prédios residenciais devem ser de tamanho pequeno (2 m X 4,20 m), 45% de tamanho médio (2,10 m X 4,7 m) e apenas 5% do tamanho grande (2,5 m X 5,50 m). Desta forma, cada morador deverá acomodar o seu carro dentro do limite da sua vaga. Se o carro ultrapassar esse limite, o morador deverá trocar a vaga assim que possível com algum vizinho ou tentar conseguir uma vaga maior durante o sorteio. Caso isso não seja possível, ele deverá buscar outra solução, que poderá ser locar a sua vaga e alugar outra com tamanho que comporte seu veículo.
7. Furtos: O condomínio não responde por furtos ocorridos no interior das vagas, por isso é importante que os automóveis fiquem trancados e sem objetos de valor no seu interior. O condomínio somente responderia por furto se houvesse a facilitação da entrada do assaltante ou participação de um de seus funcionários. Ainda responde no caso de ter assumido a responsabilidade pela segurança da garagem, o que não ocorre com a simples colocação de câmeras.
8. Danos e amassados causados por vizinhos: O prédio não responde por danos causados entre moradores. O infrator responde diretamente pelo dano. O prédio poderá identificar e fornecer informações do condômino que causou o dano.
9. Guarda de motos junto com automóveis: Condomínios mais modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da garagem. Mas os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente necessidade por vagas e não possibilitam esta opção. Como alternativa, condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem quando não existem vagas extras para motos, desde que não isso traga incômodo aos demais moradores e não seja vetado na convenção. É importante que esta decisão seja tomada em assembleia.
10. Venda de vagas para não condôminos: A Lei Federal nº 12.607/12 alterou o artigo 1.331 do Código Civil e proibiu a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. As garagens só poderão ser alugadas ou vendidas para não condôminos quando existir expressamente previsão da convenção. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada em assembleia com a aprovação de dois terços dos condôminos.
11. Uso de vagas por parentes: Se a convenção vetar a guarda de carros para não condôminos, em tese a vaga somente poderá ser utilizada por um morador. Porém, os condomínios tem flexibilizado o entendimento e permitido a guarda de carros de parentes quando estiverem em visita.
12. Vagas para zelador: O COE (Código de Obras e Edificações) do município de São Paulo determina que qualquer edifício residencial construído a partir de 26/05/1995 deve ter vaga de garagem destinada ao zelador. (Lei 11.783, de 26 de maio de 1995, que altera o COE).
13. Guarda de bicicletas na garagem: O Decreto 53.942, de 28 de maio de 2013, válido no município de São Paulo, regulamenta a Lei 15.649/2012, que obriga as novas construções e reformas de prédios residenciais e comerciais na cidade a destinarem até 10% das vagas do condomínio para estacionamento de bicicletas.
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