Rescisão da locação decorrente de defeitos no imóvel

Nos contratos de locação, ambas as partes, locador (proprietário) e locatário (inquilino) possuem direitos e obrigações. A primeira obrigação do locador é entregar ao locatário o imóvel em condições de uso e garantir a sua habitabilidade pelo prazo de ocupação. Já o locatário tem outras obrigações, conforme descrito no Art. 23 da Lei do Inquilinato. Ele é obrigado ao pagamento do aluguel e de encargos locatícios previstos no contrato, além de deveres assessórios como o cuidado e a manutenção do imóvel, o pagamento de impostos, dentre outros.

Durante o contrato de locação, tanto comercial quanto residencial, o locador e o locatário têm o direito de solicitar a rescisão do contrato. A lei elenca todas as possibilidades. Nesse caso, falaremos da rescisão de contrato decorrente de defeitos no imóvel.

Infiltrações, umidades diversas, goteiras, rachaduras, entupimentos crônicos, entre outros problemas estruturais que inviabilizam a permanência do locatário no imóvel, justificam a sua desocupação antecipada. Ninguém deve ser obrigado a pagar aluguel para viver em situação insalubre ou precária.

Dessa forma, o locatário fica dispensado da multa estipulada/compensatória se a devolução do imóvel decorrer de problemas ou limitação ao uso pleno do imóvel.

A Lei do Inquilinato determina que o locatário deverá notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.

Vale lembrar que, tanto o locador quanto o locatário, possuem obrigações recíprocas. À cada um se incumbe o cumprimento de uma determinada obrigação legal.

O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”;

De acordo com os incisos acima, se o imóvel apresenta problemas estruturais que diminuem ou trazem problemas ao locatário, o imóvel não está cumprindo o fim a que se destina. Daí decorre a necessidade de reparos que deverão ser executados e custeados pelo proprietário.

É muito importante destacar que, o inquilino tem a obrigação legal de levar ao conhecimento do proprietário o surgimento de qualquer dano, defeito ou problemas no imóvel cuja reparação incuba ao proprietário.

Assim diz o Art. 23, inciso IV, da Lei nº 8.245/91:

O locatário é obrigado a "levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros”.

O direito de rescindir o contrato do locatário está pautado na sua ação. Ele é obrigado a notificar o locador para que ele tome as devidas providências de reparo. Caso o locador fique inerte a notificação ou faça um conserto ineficiente, o locatário terá o direito de solicitar a rescisão contratual sem custas compensatórias.

Antes de rescindir o contrato o locatário necessariamente deverá: 1) Informar imediatamente ao proprietário a existência de problemas no imóvel ocupado para que o mesmo providencie o conserto. 2) Se o proprietário não providenciar o conserto o locatário deverá exigir o conserto ou a compensação no aluguel. 3) Caso o proprietário não providencie todos os consertos e reparos necessários que são de sua responsabilidade, ou não autorize a compensação o locatário, neste caso, deverá devolver o imóvel sem pagar a multa contratual.

A rescisão contratual será feita por causa proprietário por estra infringindo o contrato de locação e em especial a Lei do Inquilinato.

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